Winkelwagen Geen artikelen - € 0,00

Btw-belaste verhuur: hoe ver terug?

Opteren voor btw-belaste verhuur geeft voordelen voor de verhuurder en indirect voor de huurder. Immers, als gevolg van de btw-belaste verhuur verkrijgt verhuurder recht op aftrek van btw-voorbelasting op de kosten die verband houden met deze verhuur. De verhuurder loopt op die manier geen 'btw-schade' op en hoeft daar bij de huurprijs dan geen rekening mee te houden.

Btw-belaste verhuur

In de praktijk komt het nog steeds geregeld voor dat, hoewel huurder voldoet aan het 90%-criterium, partijen simpelweg hebben nagelaten te opteren voor btw-belaste verhuur. Of dat verhuurder en huurder wél handelen alsof er is geopteerd voor btw-belaste verhuur, maar dat niet is voldaan aan de formele vereisten. Met name wanneer er omvangrijke verbouwingskosten voor het verhuurde pand zijn gemaakt, of, nog erger, wanneer sprake is van vervaardiging, kan dit flink in de papieren lopen. De vraag die dan opkomt is of en in hoeverre dit hersteld kan worden. Met andere woorden, kan er worden geopteerd voor btw-belaste verhuur met terugwerkende kracht?

Terugwerkende kracht

Op grond van Mededeling 45 (besluit van 10 april 1996) was het niet langer noodzakelijk dat een afzonderlijk btw-optieverzoek werd ingediend, maar kon tot en met eind 2008 worden volstaan met het opnemen van een standaard btw-bepaling in de huurovereenkomst onder verwijzing naar de goedkeuring. Het criterium van een beschikking verloor daarmee haar belang. Met ingang van 1 januari 2009 (Fiscale Onderhoudswet 2009) is in de wettekst opgenomen dat in de schriftelijke huurovereenkomst kan worden geopteerd. Als voorwaarden geldt onder andere dat huurder verklaart te voldoen aan het 90%-criterium.

Huurovereenkomst

De staatssecretaris keurt goed (bij laatst gewijzigd besluit van 14 juli 2009) dat de inspecteur de datum van ingang van de optie voor btw-belaste verhuur volgt die is genoemd in het optieverzoek van de partijen, mits deze ingangsdatum niet meer dan drie maanden voor de datum van indiening van het optieverzoek ligt. Hetzelfde geldt als partijen hebben geopteerd voor btw-heffing via de gesloten schriftelijke verhuurovereenkomst. Kortom, de inspecteur kan aansluiten bij de datum van ingang die is genoemd in de schriftelijke huurovereenkomst, als deze niet meer dan drie maanden ligt vóór de datum van ingang van de huurovereenkomst. 

Drie maanden

Gelet op het bovenstaande stelt de belastingdienst zich op het standpunt dat slechts alsnog geopteerd kan worden voor btw-belaste verhuur met terugwerkende kracht tot maximaal drie maanden. Deze termijn van drie maanden is veelal niet afdoende om vervelende btw-gevolgen te voorkomen.

Ondanks het bepaalde in bovengenoemde besluiten, kan naar mijn mening echter worden gesteld dat terugwerkende kracht tot méér dan drie maanden mogelijk is. Dit met een beroep op het arrest van de Hoge Raad 22 april 2005, nr. 38.659. Met betrekking tot de ingangsdatum van een fiscale eenheid voor de btw oordeelde de Hoge Raad immers dat het tijdstip waarop belastingplichtigen verzoeken als één ondernemer te worden aangemerkt niet van belang is voor de bepaling van het ingangstijdstip van dat aanmerken, maar dat belastingplichtigen die daarbij belang hebben als zodanig kunnen worden aangemerkt vanaf het tijdstip dat aan de vereiste voorwaarden wordt voldaan.

Naar analogie van bovengenoemd arrest kan mijns inziens worden gesteld dat het voor een verhuurder en huurder van een onroerende zaak die daarbij belang hebben mogelijk is te opteren voor belaste verhuur met terugwerkende kracht vanaf het tijdstip dat huurder voldoet aan het vereiste 90%-criterium. Oftewel, langer dan drie maanden terug. Of deze zienswijze stand houdt, zal de praktijk moeten uitwijzen.

 

De auteur drs. Jan Plat is partner en als btw-adviseur werkzaam bij Contaxus Belastingadviseurs te Volendam



Uw naam:
Uw e-mailadres:
Naam ontvanger:
E-mailadres ontvanger:
  Doorsturen

0 reactie(s)

Reageer op dit artikel

*
*
*
Plaats mijn reactie

Contaxus Belastingadviseurs

Contaxus Belastingadviseurs adviseren op uiteenlopende gebieden, o.m. vastgoed, herstructurering, bedrijfsopvolging, internationale aspecten en structuren, due dilligence, bezwaar- en beroepsprocedures.
Meer blogs van deze auteur