Artikel 13 Wet BRV
Het onrechtvaardige verschil tussen de doorverkoop tegen VON verkoopprijzen en tegen koopsommen kosten koper is hiermee na bijna tien jaar rechtgezet (zie Hoge Raad 21 december 2001, nr. 36.563). Op grond van art. 13 wordt voor de overdrachtsbelasting de maatstaf van heffing verminderd met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging overdrachtsbelasting is geheven dan wel btw dat door de vorige verkrijger in het geheel niet in aftrek kon worden gebracht. Dit geldt voor alle verkrijgingen die binnen de periode van zes maanden vallen voorafgaand aan de laatste verkrijging.Clausule artikel 13 voordeel
In de vastgoedpraktijk is het gebruikelijk het overdrachtsbelastingvoordeel vanwege de doorlevering binnen zes maanden toe te laten komen aan de verkoper. Hiervoor werd een standaard clausule in de koopovereenkomst opgenomen. Op basis van deze clausule betaalt koper aan verkoper het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder de vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.
In de Toelichting was goedgekeurd dat de vergoeding die de koper aan de verkoper betaalt in verband met de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting, niet in de heffing van de overdrachtsbelasting werd betrokken. Deze goedkeuring is dus op 1 juli 2011 komen te vervallen. Om aan te geven hoe dit in de praktijk uitwerkt het volgende voorbeeld:
A levert aan B een onroerende zaak voor de koopprijs van € 250.000. Aan overdrachtbelasting betaalt B 6% over de koopprijs, dus € 15.000. B verkoopt de onroerende zaak aan C voor € 275.000 en de overdracht vindt plaats binnen de termijn van artikel 13. Aan overdrachtsbelasting is normaliter verschuldigd 6% over het verschil van de koopprijs A-B en de koopprijs B-C, dus 6% over € 25.000, oftewel € 1.500.
Indien in de koopovereenkomst is opgenomen dat C aan B het verschil vergoedt tussen de daadwerkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting en het bedrag dat C zou moeten betalen als art. 13 niet van toepassing zou zijn, vergoedde C aan B tot voor kort het bedrag van € 15.000 dat B aan overdrachtsbelasting heeft betaald. Tot 1 juli 2011 werd immers goedgekeurd dat deze vergoeding zonder extra heffing van overdrachtsbelasting kon plaatsvinden.
Situatie per 1 juli 2011
Per 1 juli 2011 vormt het bedrag van € 15.000 dat C aan B vergoedt, een onderdeel van de tegenprestatie. De waarde van de tegenprestatie bedraagt in dit geval € 290.000 (€ 275.000 + € 15.000) en vormt na 1 juli 2011 de basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting. C betaalt aan overdrachtsbelasting dus 6% over € 40.000, oftewel € 2.400. In dit voorbeeld € 900 (6% van € 15.000) meer dan voorheen het geval was.
Clausule aanpassen voor verkoper
Op basis van de clausule moet koper C aan verkoper B het verschil tussen € 16.500 en € 2.400 = € 14.100 vergoeden. B krijgt dan niet langer het gehele bedrag aan betaalde overdrachtsbelasting vergoed, maar slechts 94% daarvan. De in de praktijk tot voor kort gebruikte clausule is voor koper derhalve voordelig, terwijl in het belang van verkoper deze clausule moet worden aangepast. Ik ben benieuwd hoe dit in de praktijk uitpakt.
De auteur drs. Jan Plat is partner en als btw- en overdrachtsbelastingadviseur werkzaam bij Contaxus Belastingadviseurs te Volendam
1 reactie(s)
M de Bree - 10 nov. 21:52